Comprendre l’amortissement d’un bien immobilier vous aide à mieux anticiper vos charges, à optimiser votre fiscalité et à évaluer la rentabilité d’un investissement. Cette notion revient souvent lorsqu’il s’agit de location meublée ou de comptabilité immobilière, mais beaucoup d’investisseurs hésitent encore sur la façon de le calculer. En réalité, la méthode reste simple : il suffit d’identifier la part amortissable du bien et de la répartir sur une durée cohérente. Une fois cette logique comprise, l’amortissement devient un outil clair pour suivre la valeur de votre patrimoine immobilier.
Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?
L’amortissement correspond à la perte de valeur progressive d’un bien au fil des années. Un logement, un bâtiment ou même un mobilier se dégrade avec le temps. L’amortissement permet de représenter cette usure en comptabilité et d’étaler cette perte de valeur année après année.
Cette approche s’applique uniquement sur la partie du bien qui s’use réellement. Le terrain n’étant jamais amortissable, il doit être exclu du calcul. C’est pour cette raison que l’on retient souvent 85 % du prix d’achat comme base amortissable.
L’amortissement diffère totalement de la notion de plus-value ou de rentabilité. Il n’indique pas combien vous gagnez, mais combien le bien perd mécaniquement en valeur sur une période donnée.
Comment déterminer la valeur amortissable ?
La première étape consiste à définir la base de calcul. Vous pouvez utiliser un pourcentage simplifié ou opter pour une méthode plus précise en décomposant le bien.
Méthode la plus courante : la règle des 85 %
Lorsque vous achetez un bien immobilier, le terrain représente en moyenne 15 % du prix total. Le reste correspond à la construction et aux éléments du logement, qui eux s’amortissent.
Pour un bien acheté 250 000 €, la valeur amortissable retenue devient 212 500 €.
Méthode détaillée par composants
Certains investisseurs préfèrent une approche plus fine. Elle consiste à répartir le logement en différents composants, chacun avec une durée d’amortissement particulière. Cela permet un calcul plus ajusté et souvent plus avantageux.
Les composants les plus fréquents sont :
- gros œuvre ;
- toiture ;
- installations électriques ;
- menuiseries ;
- mobilier et électroménager dans le cas d’une location meublée.
Cette répartition donne une image plus fidèle de la durée de vie du logement et optimise la déduction comptable.
Comment choisir la durée d’amortissement ?
La durée dépend de la vie utile des éléments amortis. Pour un bien immobilier, cette période peut varier selon son usage et son état.
Durée classique pour un bâtiment
La durée se situe généralement entre 25 et 100 ans, selon l’ancienneté du logement et la qualité de la construction.
Durées spécifiques pour le mobilier et l’équipement
Les meubles et équipements utilisés en location meublée s’amortissent plus rapidement :
- entre 5 et 10 ans pour le mobilier ;
- entre 7 et 15 ans pour l’électroménager.
Application de la formule d’amortissement
La formule reste simple :
Montant annuel de l’amortissement = Valeur amortissable ÷ Durée d’amortissement
En reprenant l’exemple ci-dessus :
Un bien acheté 250 000 € dont 212 500 € amortissables sur 30 ans donne un amortissement de 7 083 € par an.
Cette somme représente la perte de valeur théorique du logement durant l’année.
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Les points essentiels à connaître avant de calculer l’amortissement
Même si la formule est logique, certaines règles comptables doivent être respectées pour éviter les erreurs.
- Ne pas inclure la valeur du terrain dans le calcul.
- Utiliser la méthode linéaire, qui répartit la valeur de manière constante chaque année.
- Vérifier les règles de la location meublée (LMNP) : l’amortissement déductible ne peut pas créer de déficit. Si l’amortissement dépasse les loyers après déduction des charges, le surplus se reporte sur les années suivantes.
Ces points garantissent un calcul juste et accepté par l’administration fiscale.
